Топ-5 трендов рынка коммерческой недвижимости 2016 года

 

Представляем основные тенденции, которые будут сопровождать развитие рынка коммерческой недвижимости в этом году.

 

 

В этом году рынок остается «на паузе». Активизация девелоперов возможна во втором полугодии – если прогноз экономического роста в 2016 году осуществится. Однако более вероятно, что это произойдет уже в 2017-м.

«До того, как приступать к развитию новых проектов в Киеве, крупные международные и местные девелоперские компании хотят удостовериться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос со стороны крупных корпоративных арендаторов», - говорит  директор департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента в компании DTZ Украина Марта Костюк.

 

 

Сегодня в Киеве на разных этапах готовности находится 9 торговых центров общей площадью 663 тыс. кв. м. В 2016 году ожидается открытие ТЦ New Way (GLA 15 000 кв.м) и Smart Plaza (GLA 16 000 кв.м), на август запланировано открытие обновленного ЦУМа (GLA 22 500 кв.м). Заявлен к открытию также и ТРЦ Lavina Mall (GLA 127 500 кв.м), но, по мнению большинства опрошенных нами экспертов, открытие этого и двух других крупных столичных торговых центров – Respublika (GLA ~135 000 кв.м) и Retroville (GLA ~ 83 000 кв. м) - состоится не раньше 2017-го.

 

Что касается рынков других городов Украины, то в этом году запланировано открытие ТРЦ Victoria Gardens во Львове и расширение ТРЦ «Гагарин Плаза» в Одессе. Открытие ТРЦ «Никольский» в Харькове, ТРЦ Yessa в Одессе также будет перенесено на 2017 год, считают в компании DTZ.

Офисная недвижимость

 

«Объем анонсированного офисного предложения на 2016 год в Киеве ожидается ниже показателя 2015 года на 12% и составляет около 35,6 тыс. кв. м», - прогнозирует руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина.

 

К открытию заявлены отдельные очереди бизнес-центров Protasiv Business Park (GLA - 14 000 кв.м), «Лагода» (GLA - 9000 кв.м), «Ирва» (GLA - 8000 кв.м) и БЦ на ул. Лейпцигской, 15 (GLA - 4600 кв.м).

Среди них нет ни одного, который относился бы к классу А.

В этом году также анонсировано открытие БЦ Sky Towers на проспекте Победы, «Подол Престиж» на Нижнем Валу и офисной части ТОК Retroville на проспекте Правды. Однако в силу разных причин оно едва ли состоится. БЦ Sky Towers все еще на этапе фасадных работ, с застройщиком «Подол Престиж» в конце 2015 года не был продлен договор аренды земли, и дальнейшая судьба этого проекта под большим вопросом, а открытие офисной части Retroville, скорее всего, будет перенесено так же, как и торговой.

 

 

В связи с незначительными изменениями в структуре предложения торговых и офисных площадей, существенных изменений вакантности и уровня арендных ставок не ожидается.

В сегменте торговой недвижимости не исключено появление на украинском рынке нескольких новых брендов. В случае ввода новых качественных площадей, они получат возможность для расширения своей деятельности в Украине. Динамика спроса на торговые площади, скорее всего, останется на уровне 2015 года.

 

«В 2016 году мы ожидаем сохранение тенденции роста спроса со стороны арендаторов. Также есть предпосылки, что украинские компании выведут по франшизе несколько новых брендов, и зайдут новые турецкие операторы», - считает управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

 

Сохранение тенденций 2015 года прогнозируют и в офисной недвижимости. Прежде всего, это касается улучшениями арендаторами своих долгосрочных условий - переезда в объекты более высокого качества или класса на условиях, аналогичных или более выгодных, чем существующие.

Спрос на офисные помещения ожидается со стороны работающих в Украине мультинациональных компаний, экспортоориентированных и IT-компаний.

Роста вакантности офисных помещений не ожидается, а к концу года возможно даже незначительное ее снижение, считает Александра Глобина.

 

 

2016 станет годом углубления тенденции превращения ТРЦ в центры досуга для всей семьи. Но фуд-кортами, кинотеатром, развлекательным и детским центром посетителей уже не удивить.

 

«Современным торговым центрам для привлечения потребителей и арендаторов важно быть в первую очередь комфортными для покупателей – в объектах необходимо создавать приятную атмосферу, в том числе, благодаря большим общим зонам, атриумам, большому количеству света и зеленых насаждений», - рассказывает руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина.

 

Среди последних тенденций – увеличение обзорности витрин, высота которых в некоторых знаковых объектах может достигать 5-7 метров, новых электронных систем навигации и инфостоек.

 

Соотношение арендных площадей и общих зон меняется в пользу последних. Посетители выбирают те ТРЦ, где наравне с высоким качеством сервиса получают эмоции.

«В 2016 году ожидается ротация из непрофессиональных ТРЦ в профессиональные, развитие tenant-mix с учетом ожиданий покупателей, усиление роли маркетинга в развитии ТРЦ, расширение форм и форматов представленных товаров и услуг, рост уровня сервиса, усовершенствование зон развлечений и фуд-кортов, использование геймификации», - считает генеральный директор Arricano Real Estate plc Михаил Меркулов.

 

 

В условиях непростой финансово-экономической ситуации девелоперы и арендаторы вынуждены искать новые форматы сотрудничества, выгодные обеим сторонам и интересные посетителям.

 

Это уже ставшие привычными развлекательные программы и фестивали, набирающие популярность ярмарки внутри или на прилегающей к ТРЦ территории.

«Одна из последних тенденций –  это открытие pop-up магазинов с целью дать возможность ритейлерам на условиях минимальных вложений попробовать те или иные линейки продукции и протестировать, насколько они эффективны в том или ином ТЦ», - рассказывает Александр Носаченко.

 

 

Еще один тренд – мультибрендовые универмаги, объединенные общей концепцией. Пока что это, главным образом, одежда украинских дизайнеров в универмагах  NAMES'UA (ТРЦ «Проспект») и U Dress (ТРЦ Gulliver и ТРЦ Dream Town), КОКОН Space в Одессе.

В последние годы в мире приобретает популярность концепция sharing economy - экономики общего пользования. Суть ее в создании на пустующих площадях торговых, бизнес-центров, гостиниц коворкингов и хабов - офисных пространств, отдельных рабочих мест, которые сдаются посуточно или почасово, для индивидуальной работы или проведения бизнес-мероприятий. В Киеве уже появились первые такие пространства. Например, коворкинг в офисном центре Silver Breeze, где есть как индивидуальные рабочие места, так и комната для деловых переговоров. Кинотеатр «Оскар» в ТРЦ Gulliver постепенно трансформируется в Оскар HUB - здесь проводятся семинары, бизнес-тренинги, презентации и пресс-конференции.

 

Девелоперы стараются сделать свои объекты особенными, найти собственную «изюминку» - и этим привлечь посетителей.

 

 

На одно из первых мест в управлении торговыми и офисными площадками выходит энергоэффективность.

Так, преимущества перед конкурентами имеют офисные здания правильной формы, максимально эргономичные с точки зрения удобства размещения арендаторов, рассказывает Александра Глобина.

 

Все чаще используются  современные инженерные системы: VRV системы кондиционирования, система рекуперации воздуха, тепловых насосов, LED-светильники, позволяющие в значительной степени экономить затраты арендаторов на коммунальные услуги, энергосберегающие фасады, которые препятствуют теплопотере зимой и способствуют удержанию холода летом.

 

Например, при строительстве БЦ Gulliver – одного из самых высоких зданий в Киеве из стекла и бетона - использовали специальное энергосберегающее стекло, рассказывает технический директор комплекса Александр Дрык. «Это стеклопакеты,  заполненные аргоном  продленной формулы. Такие стеклопакеты имеют большой коэффициент сохранения тепла в помещении».

 

 

Есть большое количество технологий, позволяющих экономить ресурсы – от использования энергии ветра, до использования тепла из сточных вод. Так, в МФК Gulliver уже используют приточно-вытяжные машины, позволяющие экономить 15% энергии летом и 25% зимой, быстродействующие шторы в паркинге, за счет которых потребление газа для обогрева сократилось на 20%. В ближайшее время здесь планируют установить солнечные батареи для обогрева воды, сократив потребление газа еще больше.

В ТРЦ Ocean Plaza, по словам директора по эксплуатации и строительству ТРЦ Дмитрия Грильберга, планируют вовсе отказаться от использования газа за счет установки грунтовых теплонасосов.

 

Срок окупаемости энергоэффективных технологий, по словам Александра Дрыка, до 10 лет. Но они позволяют снизить затраты не девелопера, но и арендаторов, тем самым повышая привлекательность ТРЦ.

 

Похоже, 2016-й станет еще одним годом арендатора. Именно в борьбе за него и против вакантности девелоперам придется искать новые качественные решения.

 

Источник: URE Club