Земельные споры остаются одними из самых многочисленных споров, решаемых в судах. Наблюдается тенденция увеличения количества судебных споров по аренде земли, споров, связанных с возмещением убытков, причиненных территориальным общинам использованием земельными участками без оформления права землепользования и без осуществления платы за пользование землей, споров по установлению сервитута и т. п. Также значительным остается количество споров по обжалованию решений органов местного самоуправления, государственных органов по распоряжению землей (передачи земельных участков в собственность, предоставление в пользование, в том числе в аренду). Дать практические рекомендации по земельным спорам мы попросили опытного юриста, партнера юридической фирмы «allTax» Середу Артема Викторовича.
При рассмотрении земельного спора в суде необходимо обращать внимание на выводы экспертизы. В деле можно заявить ходатайство о назначении земельно-технической экспертизы. На решение эксперту можно задать следующие вопросы:
- Какая площадь земельного участка? Соответствует ли фактическая площадь земельного участка той, что указана в правоустанавливающих документах: акт на землю, выписку из реестра прав на недвижимое имущество, другое?
- Существует накладка земельных участков? Если да, то какая площадь накладки земельных участков?
- Возможно ли вынести границы земельного участка в натуре?
- Можно ли установить наличие крайних поворотных точек земельного участка и вынести границы в натуре? (Этому вопросу следует уделить внимание, так как в государственных актах старого образца 1970-2001 фактически отсутствуют такие точки, а потому фактически установить границы земельного участка будет невозможно).
- В случае наложения земельных участков указать площадь и конфигурацию
После получения отчета об экспертизе, в заключении надо тщательно изучить резолютивную часть заключения эксперта и его формулировки. Выводы могут быть категоричными и вероятными. При категорических выводах целесообразно обратить внимание на их основания, включая исследовательскую часть. Если в резолютивной части указано: «вероятно» то это говорит, что заключение эксперта не является категорическим, а поэтому при должном опровержении может быть судом не принят во внимание как надлежащий доказательство определенных обстоятельствах.
В случае необходимости, в зависимости от выводов земельно-технической экспертизы, в деле можно назначать дополнительную и комплексную экспертизу. На решение экспертов можно поставить следующие вопросы:
- Увеличилось фактическая площадь земельного участка, начиная с определенного времени, чем та, что указана в правоустанавливающих документах?
- Если да, то на какую площадь и на каком основании?
Как установить границы земельного участка при отсутствии крайних поворотных точек и фактических межевых знаков?
Суд может поставить вопрос и обязать эксперта сделать замеры площадей земельных участков истца и ответчика. В случае увеличения и соответствующего уменьшения чьей земельного участка и несоответствия площади, указанной в государственном акте фактической площади, суд поставит вопрос о том, на какую площадь увеличилась или уменьшилась земельный участок. Установив фактические площади суд сможет установить площадь накладки земельного участка, поможет признать результаты экспертизы надлежащим доказательством при отсутствии крайних поворотных точек и межевых знаков земельного участка.
Как влияет на решение суда действие земельного законодательства во времени?
При рассмотрении земельного спора необходимо обращать внимание на законодательство, которое действовало в момент возникновения спорных правоотношений. Так, например, документом, который удостоверяет право собственности или пользования на земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Украины 2004 года являются: Государственный акт и договор.
Есть ли необходимость заявлять встречный иск по делу о земельном спор? Может ли он помочь в достижении положительного решения суда?
В исках об отмене государственного акта на право собственности (или права постоянного пользования земельным участком) желательно заявить встречный иск о признании такого права собственности или права пользования, а также признании незаконным приобретения права собственности или пользования лицом, подавшим иск. Тогда суд должен рассматривать дело объективно и всесторонне, а своим решением может отменить оба Государственные акты на землю (как истца так и ответчика). Осознанием того факта, что обе стороны (истец и ответчик) могут потерять свое право на землю, создается прямая заинтересованность сторон на заключение мирового соглашения, которое может быть признано судом.
Стоит ли вступать в процесс в качестве третьего лица или ответчика?
Нередко Истцом по делам данной категории выступает прокурор соответствующего уровня. Предметом иска служит отмене Распоряжения (решения) сельского (поселкового совета) или райгосадминистрации по спорного земельного участка. Фактически в результате признания распоряжения (решения) незаконным лицо может потерять свое право собственности или пользования на земельный участок. Непосредственный владелец или пользователь земельного участка к делу может вообще не привлекаться. Но суд (административный или хозяйственный) может привлечь его по собственной инициативе в качестве третьего лица. В таком случае необходимо подавать ходатайство о признании собственника или пользователя Ответчиком по делу, желательно представить письменные возражения на исковое заявление и встречный иск о признании решения (распоряжения) законным, и приобретения права собственности или пользования на земельный участок - законным. Положительное решение суда, которым в удовлетворении иска об отмене распоряжения (решения) будет отказано, а удовлетворение встречного иска о признании законности приобретения права собственности или пользования - закрепит ваше законное право на землю.
Которая подсудность земельных дел?
Особое внимание необходимо уделить вопросам правильного определения подсудности дел данной категории. В случае отмены распоряжения (решения) сельского совета, райгосадминистрации, которые могут привести к возникновению или прекращения права собственности или пользования землей иск необходимо подавать в хозяйственный суд. Такую правовую позицию высказал Высший хозяйственный суд в Постановлении № 6 «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных отношений» от 17.05.2011 года. Поэтому, в случае подачи иска в тот суд, это может быть основанием для прекращения производства по делу.
Стоит судиться за землю с прокурором или другими государственными органами?
Суды является независимой ветвью власти. Исков прокурора о возвращении земельных участков в государственную или коммунальную собственность не следует бояться. Суды всегда должны придерживаться буквы закона и в случае отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований вынуждены принимать решения не в пользу прокурора, а наоборот в интересах законного землевладельца или пользователя. Положительная практика об отказе в удовлетворении исков прокуроров по земельным спорам есть. Сам факт, что истцом выступает прокуратура или другой государственный орган абсолютно не гарантирует, что такой иск будет удовлетворен.
Стоит судиться за землю с прокурором или другими государственными органами?
Суды является независимой ветвью власти. Исков прокурора о возвращении земельных участков в государственную или коммунальную собственность не следует бояться. Суды всегда должны придерживаться буквы закона и в случае отсутствия оснований для удовлетворения исковых требований вынуждены принимать решения не в пользу прокурора, а наоборот в интересах законного землевладельца или пользователя. Положительная практика об отказе в удовлетворении исков прокуроров по земельным спорам есть. Сам факт, что истцом выступает прокуратура или другой государственный орган абсолютно не гарантирует, что такой иск будет удовлетворен.