Земельні спори залишаються одними з найбільш численних спорів, які вирішуються в судах. Спостерігається тенденція збільшення кількості судових спорів щодо оренди землі, суперечок, пов'язаних з відшкодуванням збитків, заподіяних територіальним громадам користуванням земельними ділянками без оформлення права землекористування та без здійснення плати за користування землею, суперечок щодо встановлення сервітуту і т. п. Також значним залишається кількість суперечок по оскарження рішень органів місцевого самоврядування, державних органів щодо розпорядження землею (передачі земельних ділянок у власність, надання в користування, в тому числі в оренду). Дати практичні рекомендації щодо земельних спорів ми запросили досвідченого юриста, партнера юридичної фірми «allTax» Середу Артема Вікторовича.
При розгляді земельного спору в суді необхідно звертати увагу на висновки експертизи. У справі можна заявити клопотання про призначення земельно-технічної експертизи. На вирішення експертові можна поставити наступні запитання:
- Яка площа земельної ділянки?
- Чи відповідає фактична площа земельної ділянки тій, що зазначена у правовстановлюючих документах: акт на землю, витяг з реєстру прав на нерухоме майно, інше?
- Чи існує накладка земельних ділянок? Якщо так, то яка площа накладки земельних ділянок?
- Чи можливо винести межі земельної ділянки в натурі?
- Чи можна встановити наявність крайніх поворотних точок земельної ділянки та винести межі в натурі? (цьому питанню слід приділити увагу, так як в державних актах старого зразка 1970-2001 фактично відсутні такі точки, а тому фактично встановити межі земельної ділянки буде неможливо).
- У разі накладення земельних ділянок вказати площу та конфігурацію такої накладки?
Більш детальні запитання можна поставити, керуючись Інструкцією «Про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень», яка затверджена Наказом Міністерства юстиції України 08.10.1998 року № 53/5.о.
Після отримання звіту про експертизу, у висновку треба ретельно вивчити резолютивну частину висновку експерта та її формулювання. Висновки можуть бути категоричними та ймовірними. При категоричних висновках доцільно звернути увагу на їх підстави, включаючи дослідницьку частину. Якщо в резолютивній частині зазначено: «ймовірно» то це говорить, що висновок експерта не є категоричним, а тому при належному спростуванні може бути судом не прийнятий до уваги як належний доказ певних обставин.
В разі необхідності, в залежності від висновків земельно-технічної експертизи, у справі можна призначати додаткову та комплексну експертизу. На вирішення експертів можна поставити наступні запитання:
- Чи збільшилася фактична площа земельної ділянки, починаючи з певного часу, ніж та, що зазначена в правовстановлюючих документах?
- Якщо так, то на яку площу і на якій підставі?
Як встановити межі земельної ділянки за відсутності крайніх поворотних точок та фактичних межових знаків?
Cуд може поставити питання та зобов’язати експерта зробити заміри площ земельних ділянок позивача та відповідача. У разі збільшення та відповідного зменшення чиєїсь земельної ділянки та невідповідності площі, зазначеної в державному акті фактичній площі, суд поставить запитання про те, на яку площу збільшилася або зменшилася земельна ділянка. Встановивши фактичні площі суд зможе встановити площу накладки земельної ділянки, що допоможе визнати результати експертизи належним доказом за відсутності крайніх поворотних точок та межових знаків земельної ділянки.
Як впливає на рішення суду дія земельного законодавства в часі?
При розгляді земельного спору необхідно звертати увагу на законодавство, яке діяло в момент виникнення спірних правовідносин. Так, наприклад, документом, який посвідчує право власності або користування на земельну ділянку згідно з Земельним кодексом України 2004 року є: Державний акт та договір.
Чи є необхідність заявляти зустрічний позов у справі про земельний спір? Чи може він допомогти в досягненні позитивного рішення суду?
В позовах про скасування державного акта на право власності (або права постійного користування земельною ділянкою) бажано заявити зустрічний позов про визнання такого права власності або права користування, а також визнання незаконним набуття права власності або користування особою, що подала позов. Тоді суд має розглядати справу об’єктивно та всебічно, а своїм рішенням може скасувати обидва Державні акти на землю (як Позивача так і Відповідача). Усвідомленням того факту, що обидві сторони (Позивач та Відповідач) можуть втратитисвоє право на землю, створюється пряма зацікавленість сторін на укладання Мирової угоди, яка може бути визнана судом.
Чи варто вступати в процес в якості Третьої особи або Відповідача?
Нерідко Позивачем у справах даної категорії виступає прокурор відповідного рівня. Предметом позову слугує скасування Розпорядження (рішення) сільської (селищної ради) або райдержадміністрації стосовно спірної земельної ділянки. Фактично в результаті визнання розпорядження (рішення) незаконним особа може втратити своє право власності або користування на земельну ділянку. Безпосередній власник або користувач земельної ділянки до справи може взагалі не залучатися. Але суд (адміністративний або господарський) може залучити його за власною ініціативою як третю особу. У такому випадку необхідно подавати клопотання про визнання власника або користувача Відповідачем у справі, бажано подати свої письмові заперечення на позовну заяву та зустрічний позов про визнання рішення (розпорядження) законним, та набуття права власності або користування на земельну ділянку – законним. Позитивне рішення суду, яким в задоволенні позову про скасування розпорядження (рішення) буде відмовлено, а задоволення зустрічного позову про визнання законності набуття права власності або користування – закріпить ваше законне право на землю.
Яка підсудність земельних справ?
Окрему увагу необхідно приділити питанням правильного визначення підсудності справ даної категорії. У випадку скасування розпорядження (рішення) сільської ради, райдержадміністрації, які можуть призвести до виникнення або припинення права власності або користування землею позов необхідно подавати до господарського суду. Таку правову позицію висловив Вищий господарський суд в Постанові № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 року. Тому, у разі подання позову не до того суду, це може бути підставою для закриття провадження по справі.
Чи варто судитися за землю з прокурором або іншими державними органами?
Суди є незалежною гілкою влади. Позовів прокурора про повернення земельних ділянок у державну або комунальну власність не слід боятися. Суди завжди мають дотримуватися букви закону та у випадку відсутності підстав для задоволення позовних вимог вимушені ухвалювати рішення не на користь прокурора, а навпаки в інтересах законного землевласника або користувача. Позитивна практика про відмову в задоволенні позовів прокурорів із земельних спорів є. Сам факт, що позивачем виступає прокуратура або інший державний орган абсолютно не гарантує, що такий позов буде задоволений.