Игорь Сиренко, директор Департамента оценки Агентства Pickard:
В существующей базе данных собран массив информации “в общем” об объектах, которые находятся в области/районе. Модуль определенным образом обрабатывает данные и выдает, что цифра при регистрации оценки должна быть “не ниже, чем Х”. Когда же специалист пытается зарегистрировать реальную стоимость, которая определена после изучения рынка и объекта в деталях, модуль выдает: “Нет, это должно стоить только Х”, и по-другому никак.
-Но должно же существовать решение проблемы?
-Есть механизм, который Фонд госимущества (ФГИ) предусмотрел для разрешения спорных моментов. Это механизм так называемого рецензирования. Согласно действующему законодательству, субъект оценочной деятельности может в течение 10 дней оспорить отказ в регистрации оценки имущества.
То есть, если специалист в сфере недвижимости пытается зарегистрировать объект, а модуль выдает по нему неадекватную цифру, пользователь может подать свой, основанный на объективных данных, отчет, в котором он полностью уверен, в ФГИ на рецензирование.
Фонд его рассматривает в течение 5 дней, выдает свое заключение, и, если мнение эксперта подтверждается, оценка регистрируется согласно его видению. К сожалению, количество несправедливых регистраций, которое предлагает модуль, таково, что рецензировать их все специалистами Фонда невозможно даже теоретически. И никогда не станет возможным.
-Как Вы считаете, есть ли смысл “дописать” модуль, добавив в его функционал дополнительные опции и пункты?
-Теоретически - да, может быть больше опций. Но объективно оценить их влияние на определенный объект оценки модуль не сможет. Другое дело - изначально наполнять его “базу знаний” более-менее адекватными ценами объектов, соответствующими ситуации на рынке.
-Тогда, возможно, необходимо обратить внимание участников рынка на проблему?
-Сейчас между оценщиком и Фондом госимущества есть площадки-посредники, которые выполняют функции регистрации. Но это - не самая большая проблема. Рассмотрим пример: пробуем зарегистрировать объект. Процедура регистрации платная, ее стоимость составляет 570 грн. База отказывает и предлагает свой минимальный порог стоимости объекта, который, как она считает, является правильным. Мы помним, что меньшей цена быть не может.
Если объект не попадает в ту “вилку”, которую выдает модуль, зарегистрировать его не получится. Хочешь-не хочешь, но приходится делать оценку “под модуль” и платить еще раз 570 грн., а это, в свою очередь, удорожает услугу по оценке. Этот факт легко проверить: если ранее минимальная стоимость оценки квартиры составляла 300-500 грн., то сегодня уже 1 500 грн. Иногда - больше.
Кроме того, когда совершается сделка, нотариус должен проверить, есть ли в реестре отчет об оценке. За то, что он обращается в реестр для этого, еще плюс 570 грн. Получается, что только на одной регистрации модуль электронного определения оценочной стоимости зарабатывает, минимум, 1 000-1 500 грн. на одном объекте.
Сумма, полученная за оплату услуг таким способом, в первый месяц в десятки раз превысила выделенный бюджет на разработку программы.
На сегодняшний день вопрос о себестоимости регистрации остается открытым. Есть посредники - 4 площадки, которые просто передают отчеты оценщиков в ФГИ, взимая за это деньги. Других услуг эти компании-юридические лица пользователям не оказывают.
Была бы информация прозрачной, - вопросов бы не было. Представители нескольких общественных организаций обратились в НАБУ с просьбой проверить деятельность площадок-посредников на соответствие нормативам.
По информации biz.censor.net.ua, в июле месяце Антимонопольный комитет начал проверку ФГИ относительно соблюдения им требований законодательства о защите экономической конкуренции при создании, внедрении и функционировании единой базы и подключении к ней электронных площадок.
-Если не пользоваться модулем, согласно законодательству, нельзя, где выход?
-На мой взгляд, во-первых, однозначно нужно снизить стоимость регистрации в 10 раз. Если бы это был 1 необлагаемый минимум, а не 20-30, это было бы логично. Мы же пользуемся общедоступными государственными реестрами, где стоимость получения выписки составляет 50-70 грн. До вступления в силу изменений оценщики самостоятельно и бесплатно отправляли отчеты с помощью портала, который администрировал Фонд.
-А как вопрос решен в странах Европы?
-Там нет такого реестра, но там другая ответственность за нарушения.
-Как бы Вы рекомендовали бороться с теми, чьи оценки заведомо лишены признаков объективного подхода?
-Ранее на сайте ФГИ публиковался перечень компаний, которые занижали реальную стоимость объектов. Таких участников рынка можно было отследить, так как все записи-регистрации Фонду видны. Можно внести в законодательство изменения, лишая такие компании доступа к единой базе данных. Сам ФГИ может быть держателем базы.
Специалисты Агентства Pickard готовы проконсультировать Вас по вопросам регистрации и оценки объектов недвижимости.
Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами: +38 044 278 00 02