Начиная с июля 2018 года, в Украине действуют новые правила, согласно которым производится оценка объектов недвижимости. Соответствующие нормы прописаны в законе “О государственном бюджете”. Теперь диапазон оценочной стоимости определяется автоматически с помощью специального модуля единой базы данных отчетов об оценке объектов недвижимости.
Программа обрабатывает информацию, учитывая при этом цену продажи подобных объектов и используя данные о стоимости недвижимости, представленные на интернет-площадках. С учетом перечисленных пунктов складывается среднерыночная стоимость продаваемых объектов.
О том, зачем понадобилось создание модуля и к каким изменениям приведет его внедрение, Игорь Сиренко, директор Департамента оценки Агентства Pickard рассказал здесь, в статье «Как исключить махинации с определением стоимости объекта продажи».
Глобальная цель перемен - достижение максимального соответствия цифры оценки существующим рыночным условиям и предотвращение махинаций, направленных на занижение стоимости недвижимости с целью уменьшения базы налогообложения.
Что изменилось в отрасли после внедрения автоматического определения стоимости, как повлияли результаты работы модуля на работу специалистов и стали ли условия оценки объектов недвижимости более прозрачными, - комментирует Игорь Сиренко, директор Департамента оценки Агентства Pickard:
-В самом начале, - на стадии идеи, - было заложено следующее: Фонд государственного имущества совершенствует единую базу данных отчетов об оценке объектов недвижимости. Цель усовершенствования - сделать цифру оценки, которая учитывается при налогообложении во время продажи, максимально объективной.
Идея хорошая, но то, как она была воплощена в жизнь, вызывает много вопросов. Реальность, существующая на сегодняшний день, такова: при регистрации объекта в единой базе в 80% случаев модуль не “пропускает” реальную цифру оценки, завышая ее на 10-20%.
-В чем Вы видите причину этого? Возможно, это особенности функционала электронного модуля?
-Вероятно, так происходит из-за того, что программа ориентируется, главным образом, на информацию из интернета. Источником служат объявления о продаже недвижимости с различных сайтов. В действительности любой может залить на сайты энное количество объявлений. Можно, например, выбрать определенную улицу, перечислить номера домов и выложить описания квартир, указав стоимость, далекую от реальной, и так далее.
-Это можно сравнить с сайтом-доской объявлений?
-Да, и вот оттуда берется информация. Та “база знаний”, на основе которой строится работа программы, к сожалению, не позволяет объективно определить реальную стоимость объекта. Как правило, всегда существуют особенности, которые необходимо учитывать при оценке. Сделать это автоматически, учитывая детали и нюансы каждого конкретного случая, как показывает реальность, невозможно.
-То есть, необходимые в данной ситуации дополнительные опции, которые могли бы выступать в качестве уточняющих параметров, не прописаны?
-Абсолютно нет. Как их предусмотреть? В Киеве и городах-миллионниках можно собрать информацию и сделать анализ полученных данных. Но если взять другие территории, то там без индивидуального рассмотрения каждого конкретного объекта экспертом по недвижимости не обойтись.
-Тогда требуется, в прямом смысле, ручная работа?
-Иначе высок риск “перекоса” в два, а то и в три раза. На стоимость отдельно взятого земельного участка может влиять колоссальное количество факторов. При его оценке специалист будет учитывать, в частности, расположение, окружающую инфраструктуру, фасадность, форму, и т.д. И эксперты понимают, что такие параметры невозможно “загнать” в базу.
Взять, к примеру, участок в конкретной области и конкретном районе N. Он может быть расположен или возле дороги, или посреди поля, или в коттеджном городке, где живут, условно говоря, избранные олигархи. Все это разнообразие свойств и характеристик программой не учитывается.
В существующей базе данных собран массив информации “в общем” об объектах, которые находятся в области/районе. Модуль определенным образом обрабатывает данные и выдает, что цифра при регистрации оценки должна быть “не ниже, чем Х”. Когда же специалист пытается зарегистрировать реальную стоимость, которая определена после изучения рынка и объекта в деталях, модуль выдает: “Нет, это должно стоить только Х”, и по-другому никак.
Продолжение следует: можно ли решить проблему?
Специалисты Агентства Pickard готовы проконсультировать Вас по вопросам регистрации и оценки объектов недвижимости.
Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами: +38 044 278 00 02