Починаючи з липня 2018 року, в Україні діють нові правила, згідно з якими проводиться оцінка об'єктів нерухомості. Відповідні норми прописані в законі "Про державний бюджет". Тепер діапазон оціночної вартості визначається автоматично за допомогою спеціального модуля єдиної бази даних звітів про оцінку об'єктів нерухомості.
Програма обробляє інформацію, враховуючи при цьому ціну продажу подібних об'єктів і використовуючи дані про вартість нерухомості, представлені на інтернет-майданчиках. З урахуванням перерахованих пунктів складається середня ринкова вартість об'єктів, що продаються.
Про те, навіщо знадобилося створення модуля і до яких змін приведе його впровадження, Ігор Сіренко, директор Департаменту оцінки Агентства Pickard розповів тут, в статті «Як виключити махінації з визначенням вартості об'єкта продажу».
Глобальна мета змін - досягнення максимальної відповідності цифри оцінки існуючих ринкових умов і запобігання махінацій, спрямованих на заниження вартості нерухомості з метою зменшення бази оподаткування.
Що змінилося в галузі після впровадження автоматичного визначення вартості, як вплинули результати роботи модуля на роботу фахівців і чи стали умови оцінки об'єктів нерухомості більш прозорими, - коментує Ігор Сіренко, директор Департаменту оцінки Агентства Pickard:
- У самому початку, - на стадії ідеї, - було закладено наступне: Фонд державного майна удосконалює єдину базу даних звітів про оцінку об'єктів нерухомості. Мета удосконалення - зробити цифру оцінки, яка враховується при оподаткуванні під час продажу, максимально об'єктивною.
Ідея гарна, але те, як вона була втілена в життя, викликає багато питань. Реальність, яка існує на сьогоднішній день, така: при реєстрації об'єкта в єдиній базі в 80% випадків модуль не "пропускає" реальну цифру оцінки, завищуючи її на 10-20%.
- В чому Ви бачите причину цього? Можливо, це особливості функціоналу електронного модуля?
- Вірогідно, так відбувається через те, що програма орієнтується, головним чином, на інформацію з інтернету. Джерелом слугують оголошення про продаж нерухомості з різних сайтів. Насправді будь-хто може залити на сайти енну кількість оголошень. Можна, наприклад, вибрати певну вулицю, перерахувати номери будинків і викласти опис квартир, вказавши вартість, далеку від реальної, і так далі.
- Це можна порівняти з сайтом-дошкою оголошень?
-Так, і ось звідти береться інформація. Та "база знань", на основі якої будується робота програми, на жаль, не дозволяє об'єктивно визначити реальну вартість об'єкта. Як правило, завжди існують особливості, які необхідно враховувати при оцінці. Зробити це автоматично, враховуючи деталі і нюанси кожного конкретного випадку, як показує реальність, неможливо.
- Тобто, необхідні в даній ситуації додаткові опції, які могли б виступати в якості уточнюючих параметрів, не прописані?
- Абсолютно ні. Як їх передбачити? У Києві та містах-мільйонниках можна зібрати інформацію і зробити аналіз отриманих даних. Але якщо взяти інші території, то там без індивідуального розгляду кожного конкретного об'єкта експертом з нерухомості не обійтися.
- Тоді потрібно, в прямому сенсі, ручна робота?
В існуючій базі даних зібрано масив інформації "в загальному" про об'єкти, які знаходяться в області/районі. Модуль певним чином обробляє дані і видає, що цифра при реєстрації оцінки повинна бути "не нижче, ніж Х". Коли ж фахівець намагається зареєструвати реальну вартість, яка визначена після вивчення ринку і об'єкта в деталях, модуль видає: "Ні, це повинно коштувати тільки Х ", і по-іншому ніяк.
Далі буде: чи можна вирішити проблему?