Стандарт BOMA - інструмент, який був розроблений експертами сфери нерухомості в США в 2004 році. В результаті спільних зусиль Асоціації власників і керуючих нерухомістю (BOMA) і суспільства промислових і офісних ріелторів (SIOR) ринки Америки і Канади отримали спеціальний документ, який регламентує вимірювання і розрахунок орендованих площ в об'єктах комерційної нерухомості.
Про можливість використання даної методики в Україні та її переваги розповідає Ігор Сіренко, директор Департаменту оцінки, консалтингова компанія в сфері нерухомості Pickard.
- Чи можна використовувати дану міжнародну систему вимірювань в Україні, при тому, що стандарт BOMA не має офіційного статусу в нашій країні?
- Практика показує, що в Україні існує запит на роботу до цього стандарту. У фахівців сфери нерухомості є розуміння того, навіщо потрібні такі розрахунки і чому вони затребувані у власників, інвесторів і у міжнародних компаній, що орендують високласнние офісні, складські та торговельні приміщення.
- У чому полягають суть і цілі стандарту BOMA?
- Суть - коректний і зрозумілий розрахунок площі об'єкта, як загальної, так і орендованої. Мета - зробити розрахунки максимально прозорими.
Стандарт BOMA можна застосовувати на різних стадіях будівництва і функціонування об'єктів. Це означає, що фахівці в питаннях нерухомості можуть рекомендувати і дизайнерам, і архітекторам, і проектувальникам варіанти найбільш ефективного використання площі будівлі. При необхідності даний стандарт дозволяє скорегувати планувальне рішення. Причому, на етапі, поки проект об'єкта знаходиться ще "на папері".
- Які приміщення враховуються при такому стандартизованому підході?
- Чи враховується весь обсяг простору, від корисних площ до «з'їдають» місце конструкцій. Візьмемо, наприклад, зони, які фактично використовуються орендарем, але не належать до сфери його відповідальності. Це можуть бути вхідний і вихідний зони будівлі, холи, коридор, ліфтова шахта, сходові марші, вентиляційні канали, санвузли та ін. До площами загального користування відносяться конференц-зали, фойє і торгові зони, пункти громадського харчування і тому подібні території. Якщо говорити про "корисною" площі, то це, в тому числі, і товщина зовнішньої фасадної стіни. Розмір (площа) внутрішньої частини такої стіни враховується в коефіцієнті оренди об'єкта нерухомості.
- Які можливості, на ваш погляд, забезпечує міжнародна система стандартів користувачам?
- Єдиний стандарт вимірювань дозволяє усунути двозначність. З його допомогою можна уніфікувати всі ті параметри, які використовуються в світовій практиці в сфері нерухомості.
Якщо міжнародний інвестор заходить в будь-яку з країн, він розуміє, що для цікавих йому об'єктів нерухомості є розрахунок за даними стандартам, який він використовує в своїй фінснсовой моделі. Крім того, є і коефіцієнт навантаження, виведений також згідно з цими стандартами. Що стосується потенційного орендаря, то йому теж важливо розуміти, скільки в офісному центрі "корисних" площ, скільки "некорисних" і т.д.
- А якщо таких даних у нього немає?
- Є велика ймовірність, що він зробить розрахунки сам. На жаль, ми стикалися і з такими нашими власниками, хто брав інформацію "зі стелі" і при складанні договору вони озвучували, що використовують "коефіцієнт BOMA". Десь почути такий термін - це одне. Але перевірити, чи зроблений там такий розрахунок в дійсності, може тільки фахівець.
- Чи потрібна даному стандарту офіційне визнання в Україні?
- Це, перш за все, вимога і бажання орендарів і орендодавців - розуміти, що вони орендують і як ефективно експлуатувати площа будівлі.
Далі ми дізнаємося про те, як «влаштований» чинний стандарт вимірювань БТІ і чи є в Києві об'єкти, в чиєму активі є розрахунки BOMA.
Ігор Сіренко, директор департаменту оцінювання компанії PICKARD Real Estate & Assets Services Company, продовжує розповідати про можливість використання розрахунків BOMA Standard в Україні та її переваги.
- Чи є в Києві об’єкти, де використовувались розрахунки BOMA?
- Аналогічний розрахунок зробили для бізнес-центру «Парус» наші колеги. Було враховано ступінь ефективності розташування офісів банків, компаній, ресторанів та інших приміщень.
Загалом, згідно стандарту BOMA, план забудови поділяється на типи використовуваних приміщень: «орендарна площа», «допоміжна площа», «загальна площа поверхонь» та «вертикальні отвори»: вентиляційні камери, підйомники, сходові клітки , атрії.
Наприклад, є два офісні центри. Проект одного з них був зроблений з великою кількістю місць для «загального користування», проект іншого - з меншою кількістю, тобто він більш ергономічний.
У межах ринку існує певний коефіцієнт, який має діапазон значень: 1.15-1.2. Це середній ринок. Якщо, наприклад, сусідня будівля з коефіцієнтом 1.3 пропонується в оренду, вона представляє менший інтерес для потенційного орендаря.
- Зараз Україна використовує стандарт BTI. Як проводяться вимірювання?
БТІ - це математика: тільки ширина, довжина та висота. І описи структурних елементів, наприклад, матеріал - цегла, підлоги - дерево, дах - шифер. Іноді вказується «основна» зона, «житлова», «допоміжна» - така класифікація інтер’єру.
- Чи стандарт BOMA якось оновлений у дусі часів?
- Стандарт BOMA регулярно змінюється (1996, 2010). Він оновлюється, враховуючи нові тенденції в архітектурі, але суть не змінюється, основні принципи викладені давно. Для офісних, складських та торгових приміщень суть однакова: як правильно виміряти і як правильно розрахувати.
На етапі планування архітектори враховують стандарти, і в результаті ми отримуємо таблицю з показниками. Їх можна порівняти з показниками інших об'єктів: для цього є порівняльна таблиця аналізу, де розрахунки наведені для присвоєння категорії.
Наприклад, у країнах ЄС ряд офісних та торгових центрів можуть похвалитися екологічно чистим підходом ще на стадії будівництва. Наявність такого підходу та відповідність будівельних матеріалів технічним вимогам підтверджується сертифікатним документом. Таким чином, потенційний орендар отримує додаткову інформацію про приміщення, що може вплинути на прийняття рішень. Відповідні сертифікати є, наприклад, у торгових центрах Lidl (Болгарія, Румунія, Греція).
Якщо у вас з'явилася потреба в розрахунках за стандартом BOMA, сертифіковані за цим стандартом
експерти Pickard до ваших послуг: +38 (050) 311-39-73.
Українська