О создании модуля электронного определения оценочной стоимости и о том, к каким изменениям приведет его внедрение, рассказывает Игорь Сиренко, директор Департамента оценки Агентства Pickard. Начало здесь: «Как исключить махинации с определением стоимости объекта продажи?»
По сути, решение, призванное помогать, на практике вызывает еще больше вопросов?
Да. Потому что “загнать” в формулу все и при этом учесть все - невозможно.
А можно ли внедрить что-либо, действительно регулирующее рынок, хотя бы теоретически?
Можем сравнивать с зарубежными рынками, но они более развиты, более прозрачны. Там это, наверное, возможно. В нашем случае, - сложно сказать.
Мы, к примеру, в течение последних 6 лет оценивали объект в Киевской области для управленческих целей. Кризис вносил свои коррективы в его стоимость, она менялась, в основном, в сторону снижения. Но в итоге объект был продан на 50% дороже, чем был оценен изначально.
Как удалось это сделать?
Объект выставили на продажу по завышенной цене и нашелся покупатель, которого интересовало именно это место. Его устраивали характеристики площади, количество земли, коммуникации и так далее. В оценке это учесть очень сложно.
Где же выход? Как настроить и отрегулировать?
В большинстве стран мира эта отрасль не регулируется государством. При этом есть общественные организации, выдающие сертификаты и лицензии и контролирующие деятельность участников рынка.
Если говорить об участках земли, как отразится в системе их стоимость?
В качестве примера приведем Житомирскую трассу в направлении движения в сторону Киева. По правую руку стоимость участка, который может рассматриься под продажу для складских целей, - одна. С другой стороны этой же трассы, но в направлении из Киева, - стоимость участка уже другая, так как, скорее всего, удобен он будет для целей ритейла. Как ввести это в модуль? Никак.
Или возьмем, к примеру, офисный центр. Оценка делается с использованием нескольких подходов: с учетом стоимости объектов, которые уже продаются на рынке (сравнительный подход), и с учетом потенциального дохода (доходный подход), который может давать этот объект.
Арендная ставка на разных этажах и для разных помещений может быть различная, а от нее в итоге зависит стоимость объекта. Как это внести в модуль?
Когда нет возможности проверить объективность оценки, что делать?
Возможно, стоит ввести правило или норму о проведении пары дополнительных оценок в ситуации, когда понятно, что оценка “выбивается” из здравого смысла. Оценщиков, которые были уличены в систематическом занижении стоимости, наказывать: например, запретить им на 2 года деятельность, лишить возможности работать и внести в “черный список” оценщиков.
Может модуль стать обязательным для применения?
Я думаю, да, при этом регистрация объекта будет небесплатной. Примечательно, что бюджет на разработку электронного модуля предполагался в размере 2 млн гривен. В результате тендера победила компания, которая проставила стоимость создания модуля в размере 1 копейки.
В связи с этим можно сделать вывод, что затраты будут отбиваться за счет пользования. За регистрацию каждого объекта будет взиматься определенная плата. Объективные условия таковы, что мы проводим регистрацию и оценку столько раз, сколько требуется заказчику. Регистрация отчета действует несколько месяцев. Если сделка срывается или откладывается на неопределенное время, регистрация того же объекта делается снова, и так может быть несколько раз. Соответственно, за каждый раз вносится оплата.
Специалисты Агентства Pickard готовы проконсультировать Вас по вопросам регистрации и оценки объектов недвижимости.
Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами: +38 044 278 00 02