Правильно или нет произведена оценка недвижимости, в Украине теперь будет проверять электронный модуль. Фондом государственного имущества запланировано техническое усовершенствование Единой базы данных отчетов об оценке объектов.
Модуль электронного определения оценочной стоимости вмонтируют в электронную систему, после чего он будет проверять соответствие отчетов нормативам.
Зачем понадобилось создание модуля и к каким изменениям приведет его внедрение? Комментирует Игорь Сиренко, директор Департамента оценки Агентства Pickard:
На мой взгляд, к этому шагу привело отсутствие надежного механизма ответственности ряда участников рынка недвижимости. Очень часто недобросовестные оценщики пользовались тем, что не существует никакого контроля стоимости объекта.
Это сводилось к тому, что стоимость объектов занижалась в разы ради занижения базы налогообложения. К примеру, при расчетах физических лиц между собой наличными по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, стоимость имущества занижалась ниже предельной для расчета наличными сумы 50 000 грн и в отчетах об оценке проставлялась цифра 49 000 грн.
Как в принципе работает механизм регистрации?
В Украине существует электронная Единая база отчетов по оценке имущества. При оформлении сделки нотариус следит, внесены ли в Единую базу данные об объекте. После регистрации отчет об оценке получает уникальный номер, который оценщик вносит в вывод об оценке. При оформлении сделки по продаже данный уникальный номер нотариус сверяет с реестром.
Идея введения модуля возникла из-за частого занижения объективных цифр, а, значит, и реальных сумм для налогообложения. Всю глубину последствий отсутствия ответственности у ряда оценщиков можно проиллюстрировать таким примером: Фондом госимущества в результате анализа деятельности некоторых компаний было выявлено достаточно большое количество регистраций с предельной суммой 49 000 грн., внесенных в Единую базу.
К чему должна привести работа модуля?
Сразу отсекутся более 90% случаев оценки “49 000 грн”.
Как Вы считаете, какие механизмы будут работать в этом модуле?
Объект, вызывающий сомнения в объективной оценке, не будет регистрироваться в Единой базе, он будет отсекаться. С другой стороны, важно исключить объекты, которые действительно могут иметь стоимость ликвидации.
Как будет регулироваться процесс - сложно сказать. Как в существующую математическую формулу и в шаблон внести все объекты, которые когда-либо будут оценены? Исходя из практики, это нереально.
Если мы возьмем Киев и города-миллионники, - да, здесь можно сделать глубокий анализ. А с другими городами? Не будет ли сложностей с ними?
В том же Киеве, например, есть элитные дома, цена квадратного метра в которых гораздо выше средне рыночной. Такая цена объясняется тем, что дома единственные в своем роде. А рядом - обратная ситуация: новострой, хрущевка или восстановленный дом. Как рассматривать каждый из объектов?
Продолжение следует.
Далее мы узнаем,
- почему решение, призванное помогать, на практике вызывает еще больше вопросов?
- и можно ли внедрить что-либо, действительно регулирующее рынок?
Специалисты Агентства Pickard готовы проконсультировать Вас по вопросам регистрации и оценки объектов недвижимости.
Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с нами: +38 044 278 00 02